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银行能批你多少房屋贷款 ?

虽然加拿大政府支持人民买房,但是所有的金融机构都是以营利为目地的。 所以,对于是否给借款人贷款,金融机构都会对贷款申请人和物业作以评估,

然后才决定是否出资。这项任务在金融领域内叫做underwriting(贷款审批)。 Underwriter 就是贷款审批人。

贷款审批的任务简单地说来有两个:(1)给不给;(2)给多少。“给不给”是由很多因素决定的,如信用记录的长短,好坏,申请人工作,收入情况以及房产情况。

“给多少”是我们本节所关心的。也就是说,贷款审批人如何决定借贷数额。为了评估申请人的借贷能力,业界内有两个参数:GDS和TDS。 这两个参数就决定贷款额。

GDS 的英文全称是Gross Debt Service, 即“毛借贷还款比率”。它的算法是:

GDS=(房贷本金利息+地税+取暖费)/税前收入

公式内的数额可用年可也可以用月来计算,但分子分母必须一致一GDS值一定不能大于32%。

TDS 的英文全称是Total Debt Service, 即“总借贷还款比率”。它的算法是:

TDS=(房贷本金利息+地税+取暖费+其他供款)/税前收入

与GDS以一样,公式内的数额可用年可也可以用月来计算,但分子分母必须一致。TDS值一定不能大于40%。

加拿大的金融机构基本上都遵循这样的评估审批标准 – 32/40原则。有些财务公司可放宽一些,但利率就相对高些。

下面我们来看一个案例:赵先生和赵太太能借多少房屋贷款?

赵先生年收入是$34,000, 赵太太年收入是$25,000。

先用GDS=32%算, 即:

32%=(月供款x 12 + 2000+900)/59000

所以,房屋贷款的月供款是$1331.67, 其中包括本金和利息。如果按年利率是5.5%算的话,他们能借到约$220,000。

上面是说他们没有其他贷款项目。 如果他们还有其他贷款项目,GDS和TDS就不一样了。

如果他们还有汽车贷款,每月供款$500, 信用卡欠款每月$300, 他们就不能借到22万了。

用TDS=40%算,即:

40%=(月供款x 12 + 2000+900+12×800)/59000

所以,房屋贷款的月供款是$925。 其中包括本金和利息。如果按年利率是5.5%算的话,他们能借到约$152,000。

使用这两个参数,赵先生和赵太太能借到$152,000来买房。

归纳起来说,GDS和 TDS是金融公司决定贷款数额的标准。然而,为了方便计算,家庭收入的3.7倍就可以粗算为能够借到的数额。虽然这种算法不精确,但可以作为买房的初步参考。